畑の売却をお考えの方へ！売却の流れや方法をご紹介します！｜不動産の売却・買取は福井の北陸不動産売却・買取コンシェルジュへ

農地売却をしたいけど方法が分からないという方も多いのではないでしょうか。
スムーズな売却活動を行うためにも、大まかな流れや注意点を押さえておくことは大切です。
そこで今回は、農地売却における畑の売却方法や注意点についてご紹介します。
農地売却について不安のある方はぜひ参考にしてみてください。

□農地売却の流れをご紹介！

農地売却に関して、通常の不動産売却とは違う点がいくつかあります。
農地のまま売却する際はどのように進めれば良いのでしょうか。
自分で耕作に携わる買主を見つけれますが、難しいケースが多いです。
仲介の会社に依頼する場合でも、仲介者側の利益が見込めないと断られる可能性があります。

買主を見つけにくいという場合は、農地中間管理機構のとりもつ不動産一括サイトを利用するのも一つの手でしょう。
農地を専門とする不動産会社を探せたり、売却活動をスムーズに行えたりします。
また、売却が難しい場合は貸すという選択肢もあることを知っておきましょう。

次に、許可を前提とした売買契約を締結することです。
農地の売却には許可が必要となり、先に売却契約を結ぶ必要があります。
許可が下りることを前提として契約するため、許可が何らかの形で下りない場合は契約無効となるので注意しましょう。
許可が下りない可能性として、売却の成立が不透明であったり買主が不明の状態であったりすることが考えられます。

売買契約を結んだら、農業委員会に許可申請を行いましょう。
買主との契約後、各市町村役場に行き、許可申請を行ってください。
必要書類は各農業委員会によって異なることがあるため、あらかじめ確認してから行くようにしましょう。

申請が完了したら、許可前に所有権移転請求権仮登記を行います。
農業委員会から正式に、許可が下りる前に農地の所有権が間違いなく買主に移転することを示すものとなります。
仮登記をしておけば、他の人に売買することがないため、買主側も安心できます。
必須の手続きでない場合もありますが、買主との信頼関係を築くために行いたい手続きです。

また、トラブルを回避することにもつながるでしょう。
宅地の場合の土地取引では行わない手続きとなるため、慎重に進めるようにしましょう。

許可が下りたら、代金の支払いと所有権移転登記を行います。
農業委員会から許可証が交付されたら、速やかに本登記となる所有権移転登記を進めましょう。
買主からの代金を受け取れば、農地売買は完了となります。
許可が下りないと、売却活動は進められないため気を付けてください。

次に、農地転用時の売却をする際はどのように進めれば良いのでしょうか。
農地のまま売却する場合と、転用を行ってから売却する場合では異なる点がいくつかあります。

まず、不動産会社に売却を依頼しましょう。
不動産会社に売却を依頼する際は、農地売却に特化した不動産会社を選ぶことをおすすめします。
転用の際の手続きを取り扱っているかどうか、過去に農地売買の実績があるかどうかを確認すると良いでしょう。
農地売買において、農業委員会の許可は非常に大切となることを押さえておきましょう。

次に、許可を条件とした売買契約を締結します。
買主や転用目的、目的を果たせるかどうかを明確にしてから申請をする必要があります。
利用目的をあいまいにしたままだと、売買契約を交わせないので注意しましょう。
許可が下りるまでは、1カ月から2カ月ほどかかると言われています。

締結後には、転用許可申請を行う必要があります。
農地転用許可申請の必要書類としては、農地転用許可申請書や地番図、登記事項説明書などが挙げられます。
転用目的や各市区町村によって異なるので事前に確認しましょう。

ただし、農地が市街化調整区域の場合は、複雑な許可が必要になるので不動産会社に確認することが大切です。
また、農地面積が4ヘクタール以上の場合は、農林主産大臣の許可が必要なので注意しましょう。
また、農地転用を行うと地目の変更によって、課税項目が変わることも念頭に置きましょう。

次に、許可前に所有権移転請求権仮登記を行います。
これは、農地のまま売却する際と同様の流れになります。

許可後は代金支払いと所有権移転登記を行いましょう。
買主は決済、売主は引き渡しを行えば売買完了となります。
トラブルを回避するためにも、許可が下りたらできるだけ早く本登記を行うようにしましょう。

□相続した農地を売却するために必要なことをご紹介！

相続した農地を売却する際は、登記簿謄本の名義変更をする必要があります。
相続した農地の名義変更の方法を3つに分けて説明します。

1つ目は遺言による名義変更です。
遺言書が残っている場合に、遺言書に従って農地を承継する人に名義の変更をする方法です。
相続をした際は、遺言書が残っているかどうか確認するようにしましょう。

2つ目は遺産分割協議による名義変更です。
相続した人同士で話し合い、承継する人を決めて名義変更をする方法です。
遺産分割協議は遺言書がない場合や、遺言書とは異なる分け方で分割したい場合に行います。
この場合、相続人全員の同意が必要となり、名義変更の必要書類となる遺産分割協議書も作成する必要があります。

3つ目は法的相続による名義変更です。
法定相続割合の共有状態で名義の変更をする方法で、共有物件の売却であるため共有者全員の同意が必要です。
また、農地を相続したら農業委員会への届け出をする必要があります。
死亡した親である被相続人の死亡を知った時点から10カ月以内に届け出を提出するようにしてください。

名義変更を確認するための書類として登記簿謄本を利用できるので、相続したら名義変更をなるべく早く行うことをおすすめします。

□農地を売却しない場合のリスクについてご紹介！

ここでは農地を売却しない場合のデメリットを3つに分けて説明します。

1つ目は固定資産税の負担が大きいことです。
農地は所有しているだけでも固定資産税がかかります。
放置していても毎年税金を納めなければならないのはデメリットでしょう。
さらに、放置し続けていると、本来土地に対して適用される減税措置が適用されなくなる可能性があります。

2つ目は農地が劣化することです。
通常の更地に比べると、農地は放置による打撃が大きいと言われています。
適切に管理をしないと、資産価値が下がるので注意が必要です。
価値が下落した農地を売却しようとした際に、買い手が見つからずに困ることが多いです。

農地を生産力のある状態に戻すには、手間や時間に加えて費用もかかります。
そのため、なるべく早く売却した方が時間や費用の節約になるでしょう。

3つ目は周囲の農家に迷惑がかかることです。
農地を放置すれば周囲の農地にも悪影響を与える可能性があります。
管理しないで放置していると、雑草が生い茂り虫が増えます。
それに伴い、ごみの不法投棄や動物の出現など、さまざまなトラブルを引き起こすこともあります。

また、自分の畑が被害を受けた原因が隣の放置された農地であると分かった場合、損害賠償を請求されることもあるので注意しましょう。

□畑の売却方法についてご紹介！

これから売りたい土地が農地や畑の場合の売却手段を2つに分けて説明します。

1つ目は農地を農地の状態のまま売却するやり方です。
農家へ直接売る方法で、農地法第3条が適用されます。
農地をスムーズに売りたい方におすすめですが、農地や農業生産者にしか売却できないため買い手を見つけるのが難しいです。
売却時の規定が厳しいため、農地を宅地に転用してから売る方法を選ぶ方が多いです。

2つ目は農地を農地以外のものに転用して売却するやり方です。
農地を宅地に転用して売却する際は、農地法第4章の許可が必要です。
また、農地転用の手続きには、使用目的を明確に決める必要があることを押さえておきましょう。
農地転用を利用するのに適しているのは早く売却したい方です。

さらに、農地を売却する際の手続きには、農地法が絡んでくるため個人では難しいケースが多いです。
そのため、農地転用の手続きから売却完了まで対応してくれる会社に依頼することがおすすめです。

□農地売却をするときの注意点についてご紹介！

ここでは農地売却の際の注意点を4つに分けて説明しますのでぜひ参考にしてください。

1つ目は農地が荒れている場合です。
荒れ放題となった農地は農地としてみなされないため、税制の優遇を受けられません。
そのため、農地としてしっかり手入れしておく必要があります。
農地転用の際に、農地を正常な状態に戻す必要がある場合もあるので注意しましょう。

2つ目は農地売却の経験がある地元の不動産会社を選ぶことです。
農地売却には、特定の手続きや書類が必要となるため、専門的な知識を持った会社に依頼することが大切です。
不動産選びにおいても、農地売却の実績があるところを選ぶようにしましょう。

3つ目は農地の地目を変えると税金が高くなることです。
農地では、固定資産税が優遇されています。
一般農地の場合、作物の算出額に0.55をかけて、さらに3分の1減額などの優遇を受けらます。
農地で地目を変えると、更地と同じ税金となり、農地に適応される優遇措置を受けられなくなります。

4つ目は2022年以降は売却価格が下がる可能性があることです。
農地を守る目的で1991年に生産緑地法の改正が行われました。
今の状態では、2022年に地価が下落し、土地を売却しても利益にならない可能性があります。
地価が落ち着くまで農地として貸し出して農業を続けるか、2022年が来るまでに売り払うようにすることで対策できるでしょう。