田舎の田んぼを売却したい方必見！農地の売却方法も紹介します！｜不動産の売却・買取は福井の北陸不動産売却・買取コンシェルジュへ

「田舎の田んぼを売却したい」
相続で田んぼを受け継いだけど、活用法でお困りの方はいらっしゃいませんか。
使い道のない田んぼは売却することをオススメします。

今回は田んぼの処分に関するお役立ち情報をご紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□田んぼの処分方法について

「田んぼを受け継いだけど、自分は農業ができないし、どうすれば良いか分からない」
相続に際し、こういった悩みは多く見られます。
そこで以下では田んぼの処分方法についてご紹介します。

1つ目は、農地として売ることです。
これは農地法第3条などに基づいた売却となります。
重要な点は農業目的であるため、譲受人は農業者のみです。

相手と契約について話し合う前に市町村の農業委員会と前もって相談をする必要があります。
これはケースによっても様々な条件があるためです。
よく譲受人が農業者に限られる点を見落とす人が多いため、注意しましょう。

2つ目は、農地として賃借権設定することです。
農地法第3条によるもの、農業経営基盤強化促進法によるもの、農地中間管理事業の推進に関する法律によるものがあります。
各の法律の目的が異なるため、条件も変わってきます。
細かい点は農地の属している農業委員会と相談してくださいね。

3つ目は、農地として使用賃借設定をすることです。
これは無償で農地を貸す場合で、農地法第3条と農地経営基盤強化促進法、農地中間管理事業の推進に関する法律による場合があります。
手続きは農地として賃借建設設定と同様です。

4つ目は、農地以外の目的で売却と賃貸をすることです。
農地法第5条の農地転用による売却になります。
農地法第5条は所有権以外のものが所有権移転と賃借権設定を伴って農地を転用することです。
契約する前には市町村農業委員会とあらかじめ相談してください。

農業振興地域の整備に関する法律による農業振興地域除外願いの手続きが農地転用申請の前に必要になることがあり、許可までに6か月以上要する場合もあります。

□農地の売却が難しい理由とは？

農業を引退したいからといってすぐに農地を売却して売れないのは、農地法があるためです。
この法律によって、農地を買うことが可能なのは、地域の農業委員会から認可を受けた農家や農業従事者に制限されます。
つまり、農業を新にスタートさせようと思った人が、いきなり農地を買って農家になるのは難しいのです。

現代では、異業種の企業が法人として農業に参入していることもあり、農業法人に売るという選択肢も増えてきました。
しかし、企業はプロなのもあり、農地にしか利用できない土地は安く買い叩かれる可能性が高いでしょう。
また、一時期は農地を太陽光発電の用地にすることが注目されたものの、新たな環境問題の発生や収益の不安定さなど課題も含んでいます。

全国的には農地業従事者の高齢化と跡継ぎ不足により、荒れ果てた状態の農地もたくさんあります。
過去1年間に耕作されずに、これからも使用される予定がない耕作放棄地は農地面積全体との比率で1割にも上ります。
これだけ耕作放棄地が多いということは、言い換えれば農地がいかに売れにくいかということ示していると言えるでしょう。

□転用が許可される基準について

先程の法律により農地を買える人は限定されるということをお話ししました。
ここまでで、自分の農地を売れないように思われた方もいらっしゃるでしょう。
実は農地法第5条許可というものがあり、「購入後、宅地等に転用する目的で購入する場合」という許可条項が存在します。
つまり、この条件を満たせば農地を売却できるということです。

しかし、全ての農地に対してこの第5条が適用できる訳ではありません。
農地法第5条許可を受ければ農地から農地以外の土地に変えられます。
これを転用と言います。
以下で転用の条件を見ていきましょう。

まずは立地基準についてです。
立地基準とは、名前の通り農地の立地条件のことですが、優良で大規模な農地程許可が受けにくくなっています。
一方で市街地に近いほど許可が受けやすい傾向があります。
立地基準は大きく5つに分けられます。

1つ目は、農用地区域内農地です。
これは農業振興地域内にある農用地や土地改良事業の施工に関係した区域内にある土地など生産性が高いと認められたものです。
基本的に転用はできません。

2つ目は、甲種農地です。
これは市街化調整区域内にある農業公共投資の対象になった8年以内、規模が20ha以上の高性能な農業機械を利用した営農が可能な優良な土地です。
こちらも基本的に転用は不可です。

3つ目は、第一種農地です。
これは農業公共投資の対象となった多額の補助金により土質を改善された農地です。
また、集団農地で生産性が高く、20ha以上の規模を持つ土地のことです。
こちらも転用はできません。

4つ目は、第二種農地です。
これから市街地として発展する環境下にあり、農業公共投資の対象となっていない生産力も低い土地です。
例えば、鉄道の駅が500メートル以内にあるような場所の小規模な土地です。
周りに購入目的にある代替地がないときは、転用ができます。

5つ目は、第三種農地です。
これは現在市街地区域内にある、もしくは市街地化が進む区域内にある小規模な農地です。
例えば鉄道が300メートル以内にあるものがそうでしょう。
これも転用許可になります。

続いては一般基準についてです。
これは転用申請の目的に沿った使用がされるかの判断基準のことです。
農地の売買における利用目的の主体は買い手となりますが、申請は売り手と買い手の両方で行います。
以下が判断基準となります。

1つ目は資力や信用があることです。
これはマンション経営が目的となっていた場合に資金不足で放置されたり、信用がないことからマンション建設の反対運動を起こされたりする可能性を考えてのものです。

2つ目は転用後は速やかに目的通り使用することです。
転用後はすぐに使用しないと、違う目的に使われる可能性があるため、「速やかに」使う必要があります。
そのため、農地から宅地などにしておき、買い手が現れるまで待つというのは許可されません。

3つ目は関係権利者全員から賛同されていることです。
転用する農地に何人かの権利者がいる場合、1人が独断で決めることはできません。
これは後から反対されて、転用目的通りに使用されないことを防ぐことが狙いです。

4つ目は許認可事業の場合、確実に許認可を受けられることです。
許認可事業が転用目的の場合は、明確に許認可が受けられるという見込みが必要です。
もし許認可を受けられないとなると、目的が達成されないためです。

5つ目は行政と事業に必要な協議を行っていることです。
これらの機関に話し合いを行っていないと、後々トラブルが起きてしまう可能性があります。
そのため、協議内容をチェックをされることがあります。

6つ目は転用目的に対し、面積が適正であることです。
狭すぎたり、広すぎたりして転用目的が達成できないということを防ぐ狙いがあります。

7つ目は周囲の農地への影響に対して措置が可能なことです。
事業用の建設途中や、事業を始めた後の排気や排水などで近所に迷惑がかかることもあります。
これらの可能性を踏まえて適切に予防処置ができないといけません。

8つ目は一時的な転用ではないことです。
転用目的では恒久的である必要があります。

□農地の金額を決めるポイントとは？

続いては農地の値段を決めるポイントを3つ紹介します。

1つ目は、日照や乾湿、雨量などです。
農地は一般的に農業に適しているかが見られることが多いです。
例えば、日照度や土地の乾湿度、降雨量などが見られます。

2つ目は、土壌や土層です。
農地の土壌が汚れていれば、安全な農作物は作れませんよね。
宅地の転用の場合でも地盤が弱ければ、コンクリートで固めたとしても評価は下がってしまうでしょう。

3つ目は、農道です。
これは農業用に設置された道路を指します。
これにより、使用できる機械も限られてくるため、農道の質の高さは重要なポイントでしょう。
農道が古く、荒れていても、自治体に話しをして早めに対処をしてくれるかは分からないため注意しましょう。

□売却にかかる税金について

最後は売却にかかる税金について見ておきましょう。
先祖代々受け継いできた土地を都会で会社員をしているために活用できず、放置してしまうケースは珍しくありません。

しかし、そのまま農地を持っていてもどうしようもないですから、いつかは売る必要があります。
農地の売買では、代金を貰って土地を譲渡したということで所得税がかかります。
不動産売却であれば分離課税で給料などの所得とは区別された譲渡所得税で算出されます。

譲渡所得税の計算は、不動産売却代金から土地の取得費用や手数料といった経費を引きます。
土地の取得費用は買った際の代金と土壌の改良などに要した費用などを足したものです。
しかし、先祖代々の土地であれば、その金額は分からないでしょう。

そんな時は5パーセントルールが適用されます。
たとえば、農地を200万円で売却出来た場合は、5パーセントルールを適用して10万円が取得費用となります。
つまり譲渡所得がかかる対象は200万円から10万円を引いた190万円となります。

ただし、譲渡所得税を算出できたとして、その金額を全て納めなればいけない訳ではありません。
場合によっては農地の譲渡益に対して特別控除が受けられることがあります。
社会によっても手の付けられていない土地を放置しておくのは損ですから、こういった優遇措置があります。
もし気になる方がいらっしゃれば、担当の不動産会社に聞いてみると良いでしょう。