山林を売却する方法とは？売却の流れや必要書類をご紹介します！｜不動産の売却・買取は福井の北陸不動産売却・買取コンシェルジュへ

「山林の売却方法について知りたい」
福井・北陸周辺でこのようにお思いの方はいらっしゃいませんか。
突然発生した相続の1つに山林があり、処理に困っているという方も多いと思います。
そこで今回は山林の売却に関する流れや必要書類などお役立ち情報を紹介します。

□山林を売る方法について

山林を売却する方法には3つのやり方があります。
以下ではそれぞれについて簡単にご紹介します。

1つ目は、山林を扱う不動産会社に相談することです。
山林は不動産に含まれるため、不動産会社に相談することで仲介や買取による売却ができます。
仲介とは不動産会社を通じて第三者に売る方法で、買取とは不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

ただし、山林の場合は戸建てと宅地とは異なり販路が限られます。
戸建てや宅地を手放したい場合は、多くの不動産会社が扱ってくれるでしょう。
一方で山林売却の場合は扱う不動産会社も限られており、相談できる数も少なくなります。
これは、山林売却をするには特有の知識やノウハウが必要だからです。

2つ目は、森林組合に相談を持ち掛けることです。
山林組合とは、山林を持っている人たちの組合のことです。
農業組合で言う森林版のようなイメージが適当でしょう。
この組合では、日本の山や森などの保護を目的に活動しており、山林所有者の相談も受けています。

そして森林組合に相談できる内容は、山林のメンテナンスや処分についてです。
もしかしたら、森林組合に売却の斡旋も依頼できるかもしれません。
最寄りの森林組合に相談可能か聞いてみると良いでしょう。

なお、森林組合に相談したといっても、必ずしもすぐに売れるという訳ではありません。
ただし山林の知識をたくさん備えたプロですので、売却時の参考となる情報は得られるかもしれませんね。

3つ目は、山林関係の会社に売却することです。
木材や木製品の製造を手掛けている会社は事業のために山や木が必要です。
そのため、会社のホームページに山林や樹木の買い取りについての情報を掲載している可能性があります。
山林を売る際は山林関係の仕事をしている会社にあたってみて、売却するのも1つの手でしょう。

なお山林会社に依頼する場合は、売却の対象物についてしっかり確認をしておきましょう。
会社の中には樹木の買取は掲載していても、山林は掲載していない場合もあります。
山林自体を買ってくれるのか、もしくは樹木だけなのかは明確にしておく必要があります。

□不動産会社経由で山林を売却する際の流れとは

先ほど山林を売る方法の1つとして、不動産会社があることを説明しました。
続いては、不動産会社に売却を依頼した場合の流れについて6ステップごとにご紹介します。

1つ目は、保有している山林の状況をチェックすることです。
不動産会社に依頼する前に売りたい山林についての情報収集をします。
集めておく情報は以下の4つです。

・山林の所在地
・面積
・隣地との境界
・山林にある樹木の種類

山林の調査をすると登記簿謄本に書かれている情報と、実際に計測した値が違うこともあります。
山林を売る際には登記簿記載の土地面積をもとにした公簿売買と境界測地をして実測値をもとにした実測売買の2つがあります。

しかし、山林では面積が大きいことに加え、急斜面が多く、隣地との境目があいまいなケースも多々あります。
従って、正確な測定をするには時間と費用が発生してしまいます。
そのため、費用が抑えられる公簿売買が行われるのが一般的です。

2つ目は、売却するために必要な書類を揃えることです。
売るために必要な書類はあらかじめ準備しておくと手続きがスムーズです。
必要な書類については後に詳しくご紹介しています。

3つ目は、山林の査定を受けることです。
不動産会社に山林の査定を頼みます。
査定を依頼する際は、当社のように可能であれば山林売買の実績がある不動産会社を選びましょう。

査定は必要書類を揃えてから行います。
査定には書類で行う方法と、現地を見る方法があります。

4つ目は、媒介契約を結ぶことです。
査定結果を参考に不動産会社を絞ったら、どのような仲介をしてもらいたいか取り決めます。
媒介契約では一般媒介契約と専任媒介契約、専属媒介契約の3つの種類があり、それぞれ特徴があります。

一般媒介契約では、人気の場所にある物件など、物件の魅力が十分にある際にオススメの方法です。
山林売却であれば、不動産会社から売買活動についての進捗報告が義務化される専任媒介契約や専属専任媒介契約が良いでしょう。

5つ目は、購入希望者と売買契約を締結して引き渡しすることです。
購入希望者が見つかれば、内覧や山林の説明など重要事項の説明をし、値段に関しての交渉などをします。
そして、両者ともの合意が至れば売買契約を結びます。
引き渡しを行う際は、売買額の授受、名義変更や固定資産税の生産を行い、手続きが終わります。

6つ目は、売却をしたら確定申告をすることです。
山林の売却で利益が発生した場合、翌年の2月16日から3月15日ごろに確認申告をする必要があります。
書類を提出するのは山林がある地域を管轄する税務署です。
しかし、正しい期間は毎年曜日にもよるため、前もって確認をしておきましょう。

□費用や税金について

次は、山林を売る際にどんな費用や税金がかかるのかについて1つずつ見ていきましょう。
以下では、3つ紹介します。

1つ目は、仲介手数料です。
これは売れた際に仲介をしてくれた不動産会社に対して支払うお金です。
この金額については、宅地の場合には法律の規制により上限額が決められているものの、山林の場合は決まりはありません。
そのため契約をする際にどんな契約を結ぶかがとても大切になってきます。

2つ目は、譲渡所得税です。
譲渡所得税は売買価格から山林を買った金額や譲渡にかかった費用を引いて計算されます。
通常の不動産と同様に諸経費などを引いた利益に対して税金が課せられます。
この税率は不動産を保有していた期間によっても変わってきます。

3つ目は、山林所得税です。
山林の立木のところは山林所得として見なされ、税金がかかります。
山林所得税は、山林の所得金額に5分の1、所得税率、5をかけて計算されます。
例えば、山林所得が500万円の場合は25万円です。

そして山林の所得金額は売れた金額から諸経費を差し引きます。
そのため、山林所得は収入金額に必要経費、山林計画特別控除、特別控除額(上限50万円)を差し引いて算出されます。

□必要な書類について

山林や山地を売るには、色々な必要書類があります。
以下では5つ紹介します。

1つ目は、登記事項証明書証です。
これは土地の地番や地目、地積などが詳しく書かれた資料です。
昔は登記簿謄本と呼ばれていましたが、今は登記事項証明書証と名前が変わり、管理もコンピュータで行われています。
登記事項証明書証は近くの法務省でも申請できますし、忙しい方は郵送してもらうのがオススメです。

2つ目は、固定資産税通知書または固定資産税名寄帳兼課税台帳です。
山林を含んだ全ての不動産所有者には固定資産税を納めることが義務化されています。
固定資産税は1年に4回ずつ納めることが基本的で、その都度通知書が家に届きます。

固定資産税は土地の評価額に基づいて算出されるため、その金額から最新の評価額が分かります。
登記事項証明書に書かれている公式の内容については、評価額は周りの都市開発や金融状況により変わります。

3つ目は、公図です。
これは管轄の登記所でもらえる俯瞰図のことで、土地が一筆ごとで区切られています。
例えば、1つの山林を持っていると思っていても、実は2つに区切られており、所有者が各々違うという場合があります。
山林の権利を正しく確認するためにも、公図のチェックは欠かせないでしょう。

4つ目は、地盤図です。
これはボーリングデータなどを参考に調査した地質の状況をマップ式で表したものです。
地質調査総合センターなどで確認が可能です。

近年では土地を売却する前に地盤調査が強制されているため、この提出は求められる可能性が高いでしょう。
山林の地盤調査を始めから行うとなれば時間と費用が膨大にかかるため、あらかじめ地盤図があるかどうか確認しておきましょう。

5つ目は、森林情報です。
これは各自治体が持っているデータや民間企業が実施する情報共有データベースのことです。
山林の状況を森林情報から確認できますが、各自治体がどんな保護政策や土地扱い制限を行っているのかが主な内容となります。
自治体によっては、自然環境を守る目的、または過剰な都市化を防ぐために、山林を勝手に売買することを禁じているケースがあるため注意しましょう。