田んぼの売却の手順とは？放置するリスクと売却方法を考えるうえで重要な情報もご紹介！| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

「田んぼの売却を早くした方が良いのはなぜだろう」
福井・北陸北陸周辺で田んぼを相続して以降、使い道がなくただ放置しているだけの方はいませんか。
田んぼを放置することにはリスクがあります。
そのため、放置しているだけの方は早めの売却がオススメです。
そこで今回は田んぼ売却方法を考えるうえで重要なお役立ち情報を紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□田んぼ放置すると損してしまう

まず田んぼによる土地活用について押さえておきたい知識から紹介します。
以下の2点は必ず頭に入れておきましょう。

1つ目は、田んぼに建物を建てるのが難しいことです。
田んぼに建物を建てること、つまり耕作以外のために土地を使うには農業委員会への転用申請が必要となります。
農地転用申請を行い、委員会から認めてもらえれば耕作以外の使い道でも構いません。

ただし、ここで注意したいのが、この許可をもらうのは容易ではない点です。
加えて農地転用自体がそもそも許されていないケースもあります。
土地活用の計画が破綻しないためにも、農地転用ができそうか、そもそも禁止されていないかを確認しておきましょう。
さらに幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している、電気やガスと言ったインフラが通っているかといった条件もクリアしている必要があります。

2つ目は、農地は農家しか持てないことです。
農地という土地は「農家、または今後農業をスタートする人にしか売れない」といった特徴があります。
つまり、農地を持つためには農家になる以外に方法はないということです。

しかし例外もあり、それは農地を相続する場合です。
親の農地を相続すれば、農家でなかったとしても農地を保有できます。
ただし、農地を受け継いだ際は農業委員会への届け出が必要です。
もしこれを怠った場合は10万円以下の過料を科せられることもあるため注意しましょう。

相続となると、どのように活用すれば良いか分からず、気づいたら放置してしまう方も多いです。
では持っている田んぼを何も手を付けずに放置するとどうなるのでしょうか。
以下では田んぼの管理、管理を怠ったケースについてお話します。

まずは管理についてです。
田んぼは当たり前ですがアスファルト舗装されたところではありません。
そのため放置すれば雑草が生え放題になります。

農耕地であるために舗装工事をすることで雑草を防げません。
つまり、雑草が生えればその分草刈り機で取り除くといった管理が必須となります。

雑草であればまだ小型の草刈り機で解決できるかもしれません。
しかし、雑草が生えた状態で長い間放置すれば原野になってしまいます。
こうなると重機の力を借りないと農地へは戻せないでしょう。

以上のように田んぼの管理には手間がかかります。
手間を面倒だからと先延ばしにしていれば、後々もっと面倒なことになります。

また、耕作せずに放置すると耕作放棄地として見なされるでしょう」。
こうなると土地の固定資産税が高くなると言ったデメリットがあります。
固定資産税が上がれば年間の支出が増えます。
つまり、活用せずに放置するという状況は、収益がないのに支出だけ増やすという悪い状況を作っていることになります。

農地を現在持っている人や、これから相続などで持つ人は、以上のことを押さえて損をしないようにしましょう。

□田んぼを売るのが難しい訳とは

しかし、売りたいとなっても売るのは簡単ではありません。
例えば、農業を引退したいからといって農業をしたい人に売り渡すことができないのは農地法があるためです。
この法律により、農地を買うことが可能なのは地域の農業委員会から認可を得た農家、または農業従事者だけです。
したがって、今後農業を始めようと思っても、すぐに土地を買い農家になれません。

現在は色々な異業種の企業が法人として農業に参入してきており、農業法人に買ってもらえます。
また、一時は使われていない土地を太陽光発電の用地にするといった事業が注目されました。
しかし、これも環境面での問題があったり、収益性が不安定だったりで課題があります。

また、農業従事者の高齢化や跡継ぎ不足などで、草が生え放題の荒れ果てた耕作放棄地になってしまうことが全国的に見られます。
過去1年間耕作されず、今後も耕作される予定がない耕作放棄地は、農業面積全体との比率で1割で、面積においては富山県くらいにも達します。

以上の土地に、自分用の野菜を少しだけ作っているような遊休農地を合計すると、かなりの農地が日本で活用されていないことが分かります。
耕作放棄地が増えているのは、農地が売れにくくなっているために起こっている現象なのです。

□農地のまま売る場合と転用してから売る場合の手順について

続いては農地のまま売るケースと転用してから売るケースでそれぞれの手順について見ていきましょう。

まずは農地のまま売るケースからです。

1つ目工程は、買い手を探すことです。
買い手の探し方は農業関連機関を通したり、近所の農家を当たってみたりとやり方は様々です。
基本的には当社のような不動産会社へご相談いただくことが一番の近道であるため、一度当社へご相談いただくことをおすすめいたします。

2つ目は、売買契約を結ぶことです。
買い手が見つかれば売買契約を結びます。
農地の売却には農業委員会の許可が必要ですが、許可がおりるまで時間がかかりますのでその前に契約をしておきましょう。

3つ目は、農地売却の許可を貰うことです。
売買契約を締結後、農業員会に許可申請を行います。
結果までには1から2か月ほど要するため、書類の準備をしておきスムーズに進むようにしておきましょう。

4つ目は、買い手が仮登記をします。
売却許可がおりるまでの期間に買い手が所有権移転請求権仮登記をします。
あくまで仮に所有者が買い手に移転するものですので、登記を確定するものではありません。
ただし、これは必ずしもすべきものではなく、中には行わないケースもあります。

5つ目は、本登記と清算です。
売却許可がおりたら売買契約書に従って農地の引き渡しと本登記をします。
売買代金を受け取り、農地を渡したら売買が完了します。

続いては転用してから売るケースです。

1つ目は、不動産会社に売却を依頼することです。
農地を転用してから売る場合では、当社のような農地売買に強みを持った不動産会社に依頼することをオススメします。
経験豊かな会社であれば、転用の煩雑な手続きについても相談しながら安心して行えます。

さらに、農地委員会の転用許可を得やすくなるノウハウを知っている可能性があります。
そうした会社なら安心して売買を任せられるでしょう。
当社は実績に関しても充実しているため、売却をご検討中の方は一度当社までご連絡ください。

2つ目は、農地転用の許可の申請をすることです。
転用の許可申請は自分でも行えますが、行政書士に依頼するのも可能です。
必要な書類は自治体のホームページなどから確実な情報をチェックしておきましょう。

3つ目は、売買契約を結ぶことです。
契約はぼんやりした利用目的では交わせません。
転用申請の目的に合った利用が予測される買い手との契約を結んでください。

4つ目は、買い手が仮登記を行います。
許可がおりる前に所有権移転請求権登記を行います。
基本的に強制ではないものの、トラブルを防ぐには必須でしょう。

5つ目は、本登記と清算です。
農地委員会から許可がおりたら清算、引き渡し、所有権移転の本登記をします。
転用許可がおりるまでは買い手を待たせることにもなるため、許可後なるべく早い対応ができるよう心掛けましょう。

□農地の売却価格を決める際のポイントを紹介！

実際に農地が売れるとなると、気になるのはやはり売却価格ではないでしょうか。
そこで以下では売買価格を決めるポイントをお話します。

1つ目は、日照や乾湿、雨量などです。
まずは農地が農業に向いているかといった根本的なところが見られます。
例えば、日照度や土地の乾湿度、降雨量が挙げられます。

2つ目は、土壌や土層の状態です。
農地の土曜が汚いケースは、農作物の安全性を考えてもマイナスでしょう。
その他にも土層の状態であったり、頑丈さであったりが注目されます。

3つ目は、農道の状態です。
農道とは農業用に設けられた道路のことを指します。
ここがいかに舗装されているかで、使用できる農機具も変わってきます。

□農地を売る際に知っておきたい特別控除について

最後に農地を売るなら知っておきたい特別控除についてお話します。

農地売買は代金を受け取りその後土地を譲渡したということで所得税が発生します。
不動産売買では分離課税で給料など他の方法で得られる所得とは区別される譲渡所得税で算出されます。譲渡所得税は、不動産売却で得た代金から土地の取得費用や手数料といった経費を差し引いて求められます。
土地の取得費用は、その土地を買った時に要した金額に、土壌を改良したり設備を導入したりした際に発生した費用を足して求められます。

しかし、先祖代々土地を受け継いできたという土地の場合は、その金額が分かりませんよね。
その際は5パーセントルールが用いられます。

例えば、農地を200万円で売ることができたなら、5パーセントルールを適用すると取得費用は10万円になります。
つまり譲渡所得税がかかるのは190万円という計算になります。

譲渡所得税の税率は、取得後何年目のものかによっても変わります。
譲渡所得税は所得税と住民税を合わせて計算することになり、5年以下で売る場合は所得税が30パーセント、住民税が9パーセントの合計39パーセントになります。
一方、5年を超える場合は所得税が15パーセント、住民税が5パーセントで合計20パーセントです。
先祖代々受け継いできたものであれば、後者の税率が当てはまるでしょう。

加えて、親や父母がその農地を取得する際にローンを組んでいた場合は、その金額さえ分かれば購入金額を推測できます。
そして、5パーセント以上は取得費用があることを証明できるため、税額を小さくできる可能性はあります。

□まとめ

田んぼ売却方法を考えるうえで重要なお役立ち情報について解説しました。
この記事を読んで今まで放置していた危険性に気づかれたという方もいらっしゃるでしょう。
当社では築古物件や倒壊しそうな土地、残債が多過ぎて売れない土地など、他の会社では扱えないようなものも対応できます。
田んぼの売却に関してご興味ございましたらぜひ当社までご相談ください。

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