住宅ローンが返済できない時に知っておきたいリースバックについて解説！｜不動産の売却・買取は福井の北陸不動産売却・買取コンシェルジュへ

「住宅ローンが返済できない際はどうすれば良いの」
福井・北陸周辺でこのようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか。
今回は住宅ローンが残っている場合にオススメのリースバックについて紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□リースバックのメリットとは？

そもそもリースバックとはどのような内容かご存知でしょうか。
実はリースバックとは不動産を売って借り直すことを意味しています。

具体的には自宅などの所有物である不動産を不動産会社や投資家といった第三者に売ります。
そして売却先と賃貸借契約を結ぶことで、同じ物件に住み続けられるのです。
従って不動産の売却と賃貸を合わせた制度なのです。

不動産を売ることによってまとまったお金が得られます。
そして賃貸することで、家を手放さずに住み続けられます。

最近はリースバックを使う人数が増加しています。
国土交通省「住生活関連産業や新技術等を巡る状況についてまちづくりを巡る状況について」によれば、リースバックの利用が前年と比べ2倍以上も多くなっているとのことです。
さらに、ニーズは持ち家比率が高い世代で拡大しています。
このような現状からこれからもリースバックの需要は増えてくると予測されています。

また新型コロナウイルスの影響により給料やボーナスの収入が減り、住宅ローンを払えない人も増えてきています。
テレビやネットニュースで住宅ローン破綻について見聞きした方もいらっしゃるでしょう。
そんな中、住宅ローンを払えないときの解決策として、リースバックが注目されています。

以下ではリースバックを利用するメリットを3つ紹介します。

1つ目は、売った後もその住宅に住み続けられることです。
住宅ローンが払えなくなったとしても、リースバックを使えば、引っ越す必要がありません。
金銭的にも大変な中、引っ越すとなるとさらに金銭面ももちろんですが時間的、心理的負担が増えてしまいますよね。

リースバックを利用することで生活スタイルの変化を小さくできます。
物件の利用が所有から賃貸に変わるだけで、転勤や転校の不安もないでしょう。
さらに賃貸契約期間の途中で解約することも可能です。

2つ目は、すぐにお金を手に入れられることです。
売却する際に短期間でまとまったお金を得ることができます。
さらに資金の使い方に制限はないため、住宅ローンを返済したり、老後資金や事業資金にしたりも可能です。

家を売る際は、一般的に仲介会社を介して買い手を見つけることになります。
ただし買い手を見つけて現金を得られるまでには約3か月から半年ほど時間がかかります。
なぜなら仲介業者によって効果的な売却活動が行われたとしても、買い手がすぐに見つかるとは限らないためです。
しかし、不動産会社が買い手になるリースバックという方法をとるなら、スムーズに現金を受け取ることも可能です。

3つ目は、物件の売却を知人に知られずに済むことです、
仲介による売却では、売却情報をホームページやチラシで公開し、アピールすることで買い手を見つけます。
情報が一般に公開されることは、つまり知人にも知られる可能性は十分に考えられます。
リースバックで不動産会社にダイレクトで売る場合は、そもそも広告活動を行う必要がないため、売却情報が知人に知られることもありません。

□リースバックで買戻しする仕組みとは？

リースバックは以上のようにたくさんの魅力があります。
しかし、スムーズに買い戻しするためには、その仕組みを理解している必要があります。
そこで以下ではリースバックの仕組みについて説明します。

1つ目は、買い戻しをしてもらう際の条件を決定することです。
リースバックをする際は、一般的に買い戻しをする際の時期や値段を決めてから買取してもらいます。
買戻しの時期や値段は自由に決められるため、買取時と同じ価格で設定することも可能です。

民法では一度売った不動産を買い戻せる再売買予約券を定めています。
この規定によると、買い戻しを行えるのは最大10年までとの時効があります。
そして賃貸として契約している期間が10年を超えてしまう場合は、買い戻しができなくなってしまいます。

リースバックでは民法による買戻し時効に制限がありません。
買い手になってもらうリースバック業者や投資家と話をすると、自由に買い戻しまでの期間を決定できます。
その詩は売買契約書に買い戻しに関する時期や金額が書かれていることが多いです。

2つ目は、買い戻す価格は買取金額より高くなることです。
通常買戻しをする際は、買取したときの金額よりも高くなります。
なぜならリースバック業者は不動産を買った際の金額に以下の費用を上乗せするためです。

・売却時の費用
・買戻しにかかる費用
・業者の利益

具体的な買戻し価格は買取価格と比べて10パーセントほど高くなる可能性もあります。
さらに買戻しをする際の値段については、リースバック契約をした際に決めておくことも可能です。
契約期間までに買戻し金額を支払いさえすれば、いつでも買戻しできます。

3つ目は、買い戻すまでの家賃の支払いです。
リースバックを使って家を売ったときは、売却した業者に対して毎月お金を払うことになります。
リースバックにおける家賃の金額は不動産の売却価格や近隣類似物件の賃料相場、期待利回りといったいくつかの要素により左右されます。
具体的な計算方法としては、不動産の売却価格に期待利回りをかけ、12カ月で割ったものが家賃になります。

期待利回りとは投資家が不動産に期待する利益のことで、一般的には購入した金額の16から12パーセントにあたります。
リースバックを使う大半は月々のローン支払いが厳しい方ですから、最終的な家賃は支払える範囲で決まることが多いです。
さらに決定した家賃は家を買い戻すまでは支払い続けることになります。

4つ目は、買戻しをして名義変更をすることです。
リースバックを行うケースでは自宅を売った際もそのまま住み続けられますが、家の所有者は不動産業者に変わります。
そのため、買戻しをする場合は、もう一度自分の名義に戻す必要があります。
ただし、名義変更する際、登録免許税や司法書士への報酬といったある程度の費用がかかる点は注意が必要です。

□リースバックの代表的な事例について

続いてはリースバックがどのような場面で使われるのか以下の代表的な事例を参考にみていきましょう。

1つ目は、住宅ローンの返済が厳しいが同じ家に住み続けたいケースです。
住宅ローンが返済できなくなり金融機関から残債の支払いを求められた場合、任意売却や競売により返済を選択すれば家を手放すことになります。
しかしリースバックで住宅ローンを完済できれば、同じ家に住み続けることも可能です。

2つ目は、まとまった資金を手に入れて住み替えたいケースです。
リースバックは新たな家に住み替えるときにも使えます。
この制度で家を売却すればまとまったお金が手に入るため、それを新居の購入に充てることも可能です。
また住宅ローンが完済できていなくても残債の返済に充てることができます。

□リースバックを活用する以外に住宅を維持する方法について

ところで、住宅ローンが支払えなくなった場合、リースバック以外に自宅を手放さないで済む方法はないのでしょうか。
以下では債務整理について2の方法を紹介します。

1つ目は、任意整理です。
借り入れしている会社と話し合い、借金の返済を楽にしてもらう方法があります。
任意整理であれば住宅ローンの債権者に話し合う手間なく、今まで通り支払いをしながら、他の債務の負担を軽くすることで住宅に住み続けられます。
しかし任意整理の場合は住宅ローンを支払いながら、任意整理した他の借金の支払いを続けることが大前提となります。

2つ目は、個人再生です。
これは裁判所の申し立てを行い、借金を減らしてもらった上で、分割の返済をしていく方法です。

この方法の場合は住宅ローンを変わらず支払いながら、他の借金を減らしてもらうことが可能です。
そのため、住み続けることができます。
しかしアンダーローンになっているケースや住宅ローンが滞っている場合は利用ができません。

その他にも住宅ローンなど借金の大半が払えなくなっている場合は自己破産という選択肢を考えられるかもしれません。
しかし自己破産を選ぶ場合は、住宅ローンの返済も不可能となるため、債権者は競売をします。
そのため、その家に住み続けることはできませんので注意してください。