相続した土地を売却する際の手順とは？売却時の注意点3選| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

「親から土地を相続したが、特に活用できておらず土地を売りたい」
「売却の手順や早く売るポイントを知りたい」
親御さんから土地を相続した方でこのようにお考えの方は意外と多いでしょう。
土地をうまく有効活用できて利益が生じていれば特に問題ありませんが、使うことなく眠ったままの場合は意味もなく固定資産税を払い続けることになります。
そこで今回は、相続した土地の使い道がなくお困りの方へ不動産売却をご紹介します。
売却の手順や早く売るためのポイント、税金などについてお伝えするので、ぜひ参考にしてみてください。

□相続した土地の売却手順について

はじめに、土地を売る手順をご紹介します。
これからご紹介する流れは、土地に限らず戸建てやマンションも含め不動産の売却の基本的な流れになっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

1番目に、売却する土地の詳しい情報を調べましょう。
売却前には、土地の性格や性質について調べておくことが大切です。
たとえば、土地は住居専用地域なのかそれとも商業地域に入るのかなどです。

また、お隣との境界線がはっきりしているかどうかも確認しておきましょう。
もし境界線があいまいな場合は、お隣さん同士で話し合って「境界確定」という手続きをする必要があります。

2番目に、売却する土地の適正価格を調査しましょう。
土地を売却すると決めたら、その土地の適正価格をあらかじめご自身でも調べておくと良いです。
適正価格は、正しい値段で土地を売りに出すための重要な情報です。

調べ方には、「国土交通省地価公示」で大まかな土地の価格を調べる方法と、「不動産取引価格情報検索」で実際に取り引きされた土地の価格を調べる方法があります。
また、「全国地価マップ」で調べる方法もあります。

3番目に、信頼できる不動産会社へ土地の売却を依頼しましょう。
売却する土地の適正価格や情報を調べた後は、信頼できる不動産会社へ依頼しましょう。
売主が土地の適正価格を理解していれば、不動産会社との価格設定の話し合いがスムーズに進みます。
提案された価格設定に納得したら、不動産会社と媒介契約書を交わします。

4番目に、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合は、他の不動産会社と契約できないことを覚えておいてくださいね。

5番目に、不動産会社が売却活動を進めます。
媒介契約を結んだら、不動産会社に土地の売却活動を進めてもらいます。
「指定流通機構（レインズ）」に土地の売却情報を載せることで、あなたの土地が売りに出されていることが世の中に知られることとなります。

6番目に、土地の売買契約の締結・引き渡しが行われます。
土地の購入者が見つかり条件が合えば、土地の売買契約を締結します。
このとき、買主から価格交渉がある可能性があります。
この場合は、いくらまで値下げできるかをあらかじめ決めておくと安心です。

重要事項説明などの専門的な手続きは、基本的に依頼している不動産会社が行います。
引き渡しが完了したら、指定した銀行口座へ代金が振り込まれ売却完了となります。

売却して売却益が出た場合は、翌年に確定申告をする必要があるため忘れないようにしましょう。

□相続した土地を売る際の注意点をご紹介！

続いて、相続した土地を売る際の注意点を3つご紹介します。

1つ目は、共有名義の土地を売却する場合は全員の同意が必要となることです。
勝手に売ってしまうと、後で売ったことを知った他の共有名義人とトラブルになる可能性があります。
共有者全員の同意を得ておきたいのは、売ること自体の同意だけでなく価格の同意もです。

「高くなくても良いから早く売りたい」と考えている人もいれば、「高く売りたい」と考えている人もいるはずです。
価格の同意を得るには、共有者全員で最低売却価格を決めておくことがポイントです。
最低売却価格が決まっていると、たとえば購入希望者から値引き要請があった場合に悩まずスムーズに変更できます。

2つ目は、単独登記型は贈与にならないようにすることです。
売却して得られた現金を共有者で分配する換価分割には、共同登記型と単独登記型の2種類があります。
共同登記型とは、一旦、不動産を共有で持ち、共有のまま売却する方法のことです。
一方で単独登記型とは、一旦、不動産を特定の相続人が単独所有し、特定の相続人が売却した後、そのお金を他の相続人に分配する方法のことです。

単独登記型の場合、所有者本人だけで売却手続きを進められるため、相続人の中に遠方に住んでいる方やなかなか都合が合わない方がいる場合に便利です。
ただし、何も対策をせずに単独登記型で売却すると、所有者が受け取った現金を他の相続人に配分する行為が贈与とみなされてしまう可能性があります。
そのため、遺産分割協議書に換価分割目的で遺産を取得することを明記しておくなどして、贈与とみなされないように対策する必要があります。

3つ目は、売却は3年以内に完了したほうが良いことです。
理由としては、相続不動産で利用できる2つの特例の期限が約3年で切れるためです。

2つの特例というのは、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」のことです。
取得費加算の特例の適用期限は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。
また、相続空き家の3,000万円特別控除の適用期限は、相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

このような特例を利用できる可能性がある場合は、3年以内を目指して売却することがポイントです。
特例を利用する場合は、定められた要件を満たす必要があるため、ぜひチェックしてみてくださいね。

□相続した土地を早く売りたい場合に意識すると良いポイントをご紹介！

相続した土地を早く売りたいとお考えの方は多いでしょう。
そこで続いては、早く売りたい場合に押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

1つ目は、市場価格より1割～2割安い価格に設定することです。
相続した土地が思い出深いものである場合、これを安く売ることに抵抗を感じる方もいるかもしれません。
しかし、市場価格や周辺の成約価格と同様、もしくは少し安くするだけでは、なかなか買い手が見つからない可能性があります。
やはりすぐに売りたいのであれば市場価格より1割～2割程抑えた方が、周辺の同様な物件に比べて問い合わせが多数来ることが予想されます。

2つ目は、不動産の買い取りを利用することです。
一般的に不動産の買い取り業者は決済が早く、売り急いでいる方に向いています。
不動産会社の買い取り制度を利用すると、仲介で買い手を探すのではなく、不動産会社が直接買い取ることになります。

最短で1週間から、長くても1か月ほどで決済をしてくれるため、早く手放せます。
また、近所の方に知られず売却できるのもメリットです。
仲介手数料も一般的に不要です。

3つ目は、購入希望者の指値を断らないことです。
お客さんが指値を入れて申し込みや買い付けを希望する場合もあります。
早く売りたい場合はある程度の値段交渉には応じてみましょう。
購入希望者は、仲介手数料や物件価格の値下げ交渉をすることが多いです。

□土地売却にかかる税金について

不動産の売却について考えている方の多くが疑問で頭がいっぱいになることの1つに税金があります。
そこで最後は、土地売却にかかる税金について、かかる税金の種類と節税可能な特例についてご説明します。

＊相続した土地を売却する際にかかる税金について

相続した土地を売却する場合、基本的に相続税がかかります。
かかる税金は相続税だけでなく、その他以下の5つの税金があります。

・登録免許税
相続登記の名義変更を行うときにかかる税金です。
不動産の価額の0.4パーセントの税額になります。

・印紙税
売買契約書に貼付する印紙代のことです。
売買契約書の金額に応じて2千円〜10万円ほどかかります。

・譲渡所得税
相続した土地の売却で出た利益に対してかかる税金のことです。
不動産の所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年以下の場合は譲渡所得の30パーセント、所有期間が5年を超えている場合は譲渡所得の15パーセントの税額になります。

・住民税
相続した土地の売却で出た利益に対してかかる税金です。
不動産の所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年以下の場合は譲渡所得の9パーセント、所有期間が5年を超えている場合は譲渡所得の5パーセントの税額になります。

・復興特別所得税
令和19年まで上乗せされる所得税です。
不動産の所有期間によって税率が異なり、所有期間が5年以下の場合は譲渡所得の0.63パーセント、所有期間が5年を超えている場合は譲渡所得の0.315パーセントの税額になります。

＊相続した土地を売却する際に利用できる特例について

相続した土地を売却する方に知っていただきたいのが、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例です。
この特例は、相続税の申告期限から3年以内に土地を売却すると税負担が軽減される特例で、相続税の申告期限である10ヶ月分を含めると、相続後3年10ヶ月以内が目安となります。
この特例の利用を検討されている方は、以下の要件を満たす必要があるので、ぜひチェックしてみてください。

・相続や遺贈により財産を取得した者であること
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること
・その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

□まとめ

本記事では、不動産売却の手順や早く売るためのポイント、税金などについてご紹介しました。
本稿が皆さんのお役に立てれば幸いです。
当社は、福井・北陸周辺でみなさんの不動産の売却をサポートしております。
300件以上の売却実績があり、仮に買い手がつかない場合も当社が不動産を買い取り対応させていただきます。
福井・北陸周辺で不動産の売却をお考えの方は、お気軽に当社までお問い合わせください。

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