不動産におけるリースバックとは？メリットや手続きの流れをご紹介！| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

「リースバックという言葉を聞くけれど、どういったサービスなのかな」
「リースバックのメリット・デメリットを知りたい」
福井・北陸北陸周辺でこのようにお考えの方は多いでしょう。
リースバックは、売却後も同じ自宅に住み続けられる資金調達方法です。
そこで今回は、リースバックについてメリット・デメリットや手続きの流れなどをご紹介します。
福井・北陸北陸周辺で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

□リースバックとは？

リースバックは、不動産売却後も自宅に住み続けられるサービスのことで、別名「セール＆リースバック」とも呼ばれています。
自宅などの不動産を不動産会社や投資家といった第三者に売却して、売却先と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ物件に住み続けられます。

仕組みのイメージとしては、不動産の売却と賃貸を組み合わせたものです。
売却後は、住宅の所有権が運営会社に移転するため、自宅の相続についてのトラブルを回避できますし、契約次第では売却後に自宅を買い戻せます。

近年は、リースバックの利用者が増えており、持ち家比率の高い世代でのニーズが拡大しています。
増加の要因としては、住宅ローンの借り入れ年齢の高齢化や、新型コロナウイルス感染症による収入の減少などが挙げられます。

□リースバックのメリット・デメリットをご紹介！

ここから、リースバックについて深堀していきます。
はじめに、メリット・デメリットをご紹介します。

＊リースバックのメリット

リースバックを行う主なメリットは3つ挙げられます。

1つ目は、そのまま自宅に住み続けられることです。
資金の確保を目的に自宅を売却した場合、通常は売却後に別の住まいを探して引っ越しする必要があります。
しかし、現金が必要なだけで住みエリアが近い場合は、新たな住居探しや引っ越しに時間がかかります。
また、高齢になるほど住宅ローンを組んだり、賃貸住宅を借りたりすることも難しくなるでしょう。

リースバックであれば、運営会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられます。
まとまった資金を手に入れつつ、住み慣れた自宅に住み続けられるのは最大の魅力と言えます。

2つ目は、月々の支出が定額になることです。
自宅を所有している場合、住宅ローンを完済するまで毎月ローンの返済が必要になります。
また、完済している場合は定額の支出は発生しませんが、修繕が必要になる度に支出が発生しますし、固定資産税や保険の支払いもあります。

一方、リースバックでは売却後、毎月一定のリース料を支払う必要があります。
支払いが定額であるため、今後の資金計画が立てやすくなります。
賃貸借契約では、家財やマンションの専有部分に火災保険をかけるのが一般的です。
この火災保険が無料の運営会社もあるため、ぜひ確認してみてください。

3つ目は、家を所有することによるリスクをなくせることです。
自宅を所有していると、価格下落や災害による建物の損壊などの恐れがあります。
特に、マンションと比べて戸建ては、価格下落や災害による影響を受けやすいです。
また、変動金利の住宅ローンを利用している場合は、金利上昇で返済額が増加する可能性があります。

リースバックでは自宅が運営会社に所有権が移るため、これらのリスクは会社側が負うことになります。

＊リースバックのデメリット

リースバックを行う主なデメリットは3つ挙げられます。

1つ目は、基本的に自宅の売却価格が市場価格よりも安くなることです。
この理由は、リースバック運営会社が売主の家賃滞納リスクや、万が一の買い戻しに応じるために自由に売買できない制約などを抱えているためです。

また、リースバックでは自宅を高く売却できたとしても、その場合は家賃も高くなります。
リースバックは売却後も自宅にそのまま住み続けられる分、普通の売却方法より売却価格が低くなる点に注意が必要です。

2つ目は、リフォームや建て替えができなくなることです。
特に戸建ての持ち家は、制限なく自由にリフォームや建て替えができます。
しかし、リースバックを利用した場合、自宅の所有権はリースバック運営会社に移るため、自由にリフォームや建て替えができません。

リフォームや建て替えをしたい場合は、リースバック運営会社から許可をもらう必要があります。
将来、自宅をリフォーム・リノベーションしたいとお考えの場合は、リースバックの利用を慎重に判断した方が良いでしょう。

3つ目は、住み続けられる期間に限度があることです。
売却後も同じ家に住み続けられることがメリットと先述しましたが、住み続けられる期間には期限があります。
基本的に、リースバックでは賃貸契約期間が定められている「定期借家契約」で賃貸借契約を結びます。
定期借家契約では、利用期間が定められている場合が多く、長期間住み続けられる保証はありません。

ただし、貸主と借主双方で意見がまとまれば再契約が可能な場合もあります。
もちろん再契約ができない可能性も十分考えられるため、注意が必要です。
「リースバック後も長く自宅に住み続けたい」とお考えの場合は、定期借家契約でなく普通借家契約が締結できる運営会社を選ぶと安心です。

□リースバックの手続きの流れについて

続いて、リースバックを利用するまでの一般的な手続きの流れを解説します。

1.ご相談・仮査定
まずは、ご利用を検討しているリースバック運営会社に問い合わせましょう。
ここでは、一般的に自身の所有物件や状況、希望条件（売却価格や家賃）について確認します。

2.仮査定（売却価格・家賃）の提示
仮査定によって大体の売却価格や家賃の提示がされます。
希望条件とのすり合わせが行われ調整していきます。

3.物件の調査及び査定
物件を訪問し、現地で詳細な調査と査定が行われます。

4.契約条件（売却価格・家賃）の提示
物件の査定を受け、契約内容の詳細が提示されます。

5.契約
契約条件に同意後、契約手続きが行われます。

6.売買成立・賃貸開始
売買代金が支払われることで売買が成立し所有権が移転します。
また、同時に自宅の賃貸の支払いが始まります。

上記は一般的な流れではありますが、リースバック運営会社によって異なる場合がありますので、依頼を検討している会社にも一度確認を取ってみてくださいね。

□リースバックを利用する際の注意点とは？

リースバックを利用するうえで注意しておきたいことが3点あります。

1点目は、住宅ローン残債が売却金より多い場合は、リースバックを利用できない可能性があることです。
多額の住宅ローンが残っている場合、リースバックを利用できない可能性があります。

売却金で住宅ローンが完済できないと、借入先の金融機関から抵当権を外してもらえないでしょう。
そのため、金融機関と交渉して抵当権を外してもらうか、売却金以外の資金も加えて住宅ローンを完済する必要があります。
特に住宅ローンの残債が多い場合は、契約前にリースバック会社に相談するようにしてください。

2点目は、不動産の所有者でなくなることです。
リースバックを利用することで不動産の所有者ではなくなります。
リースバック会社に不動産を売却すると、不動産の所有権はリースバック会社に移ります。マイホームでリースバックを利用する際は、所有者でなくなることを理解した上で、利用するか検討してみてください。

3点目は、賃貸借契約を更新できないケースがあることです。
リースバックでは、リースバック会社と不動産売買契約だけでなく賃貸借契約も締結します。
賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。
定期借家契約の場合は、住める期間に期限があり、再契約が必要になります。

一方で、普通借家契約の場合は、基本的に借主が希望する限りは同一物件に住み続けられます。
ただし、「家賃を何度も滞納している」などの理由から、更新を拒絶される場合がありますので注意してくださいね。

□リースバックに関するよくある質問をご紹介！

リースバックに関するよくある質問について、以下でご紹介していきます。

・リースバックの家賃は事前に分かるのか
リースバックの家賃は基本的に契約前に確認できます。
リースバックの利用を検討している会社に契約前に確認すると良いです。

・リースバックには審査がありますか
リースバックを利用するためには審査が必要です。
審査内容はリースバック会社によって異なるため、ぜひ確認してみてください。
参考として、一般的に以下に該当する場合はリースバックを利用できません。

・売却金額で住宅ローンが返済できない
・リースバック会社が対応していないエリアに不動産がある
・不動産に大きな欠陥がある
・事故物件である
・名義人全員の了承がとれてない
・家賃保証会社の審査に通らない

・リースバックした物件は買い戻しできますか
基本的に買い戻しは可能です。
買い戻しを希望する場合は、契約前にリースバック会社にあらかじめ問い合わせておきましょう。

・住宅ローンが残っている場合でもリースバックを利用できますか
リースバックで得たお金で住宅ローンの残債が完済可能な場合は、問題なく利用できます。
ただし、売却金でも完済できない場合は、利用できない可能性が高いです。

・リースバックを利用すると固定資産税はどうなりますか
リースバックを利用すると固定資産税を支払う必要はなくなります。

□まとめ

本記事では、リースバックのメリット・デメリットや手続きの流れなどをご紹介しました。
本稿でご紹介したリースバックに関する情報が皆さんのお役に立てれば幸いです。
当社はこれまでで300件以上の売却実績があり、仮に買い手がつかない場合も当社が不動産を買い取り対応させていただきます。
福井・北陸北陸周辺で不動産売却をお考えの方は、お気軽に当社までお問い合わせください。
当社のスタッフが全力でサポートします。

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