不動産売却で怖い契約不適合責任！期間や権利について| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

契約不適合責任、という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
言葉の通り、さまざまな契約に対し不適合だった場合に負うべき責任のことです。
これは不動産売買という一個人が行う中ではきわめて大きな金額と責任が伴う契約にも存在し、責任と義務、権利が売主と買主の間に発生します。

とはいえ、明確にこの責任について説明できる方はそう多くはないのではないでしょうか。
今回はこの契約不適合責任について、その期間や対象、具体的な内容についてご説明します。

□契約不適合責任とは

そもそも契約不適合責任とはなんでしょうか。
まず、この言葉について説明していきましょう。

1.そもそも契約不適合責任とは

契約不適合責任とは売買契約を履行するとき、売主が買主に引き渡した不動産が契約内容とあっていなかった場合に発生する責任です。
責任の内容は契約内容通りの引き渡しを買主から求められるものですが、不動産では代わりの物件を、というわけにはいきません。

契約不適合責任の対処法としては、修補や代替物の提供、あるいは足りない分の引き渡しといった形で求められるケースばかりでしょう。
買主に対して売主が負う責任ですから、不動産購入を考えている人には聞き馴染みがないかもしれません。

2.契約不適合責任はあてはまるケース

では、具体的に契約不適合責任にあてはまるケースにはどんなものがあるでしょうか。

契約不適合責任自体は種類、品質、数量に関して契約内容と合っていない場合に、と定義されていますが、不動産において種類や数量が問題になることはあまりありません。

全くないとはいいませんが、基本的な不動産売買において住宅を買ったつもりが畑だった、3軒買ったはずなのに2軒しかない、などといった事例は、少なくとも大半の方には無縁な話でしょう。
そうなると、不動産に関わる契約不適合責任は主に品質面での問題になります。

個人間の不動産売買で良く扱われるものは、中古住宅と土地です。
中古住宅の品質は分かりやすいでしょう。
屋根や天井裏が損傷していれば雨漏りしますし、水道管の老朽化が進めば水漏れもします。

シロアリをはじめとした害虫による木部の侵食や、基礎、構造物の腐食など、長期間使われていた住宅の経年劣化や欠陥はいくらでも思い浮かぶでしょう。

では、土地の品質とはなんでしょうか。

欠陥として考えられるものは、土壌が汚染されていることや地中に無駄な埋設物があることなどが挙げられるでしょう。

また品質と呼ぶべきか量と呼ぶべきかは悩みますが、引き渡された土地の面積が契約と違っていた場合は明らかな契約不適合責任といえます。

3.契約不適合責任の期限はどれくらいなのか

期限は一種類だけではなく、まず買主の請求権行使は不具合を知ってから1年間と定められています。
買主はこの1年以内に、売主に向けてどんな不具合なのかを通知する必要があります。

しかし、売主が引渡し時に知っていたもの、売主側の重大な過失によって見過ごしたものにこの期限は使えません。
そのほか、買主が請求権をはじめとした権利を知ったときから5年間、買主が権利を得てから10年間を過ぎた場合、この権利は消滅します。

□瑕疵担保責任との違いって？

契約不適合責任を調べていくとよく聞く言葉に、瑕疵担保責任があります。
このふたつは、誤解を恐れずにいえば同じものです。

元々瑕疵担保責任と呼ばれていたものが、2020年4月の民法改正で契約不適合責任へと名称を改め現在の形になりました。

このふたつの違いについて述べていきましょう。

1.対象とするものの違い

瑕疵担保責任において、対象は特定物のみでした。
特定物とは取引するものについてそのものと特定して取引したものを指し、中古車や中古住宅をはじめとした明らかに別のものでは代替できないものを指します。

しかし契約不適合責任では対象が広げられ、特定物だけでなくそのものでなくても成立する取引についても対象となりました。

2.対象とする欠陥の違い

瑕疵担保責任のときに対象とされる欠陥は、元々隠れた瑕疵のみでした。
隠れた瑕疵に示される欠陥とは、買主が通常求められる注意力で瑕疵を確認したにも関わらず見つからなかった瑕疵のみを指します。

たとえば雨漏りのある住宅であれば、買主が通常雨漏りしていると分からないような住宅に限られていました。

しかし、隠れた瑕疵である、という証明は非常に困難なものです。
契約不適合責任においては隠れた瑕疵という概念をとっぱらい、契約内容と適合しているか否かのみがポイントの非常にシンプルなつくりとなりました。

3.請求する内容の違い

瑕疵担保責任において追求される責任は元々損害賠償請求および契約の解除の二種類だけでした。
しかし、契約不適合責任になってからは追完の請求と代金減額請求が増え、請求できる権利は四種類に増えています。

4.請求する期間の違い

先ほども述べた通り、契約不適合責任を請求したい場合は1年以内の通知が求められます。
一方、瑕疵担保責任だったころは1年以内に権利の行使までを行わねばならなかったため、この点においても条件が緩和されたといえるでしょう。

□契約不適合責任で買主に発生する権利

先ほど述べた買主が売主に請求できる権利についても簡単に見ていきましょう。

1.追完請求

契約通りの完全なものを要求する権利です。
しかし取引後に住宅や土地の追加はできないため、不動産において該当するのは修補請求といえるでしょう。

2.代金減額請求

名前の通り売却価格の減額を求める権利です。
大体の場合は追完請求を行った後、売主が実行しなかった場合に行われる権利です。

また、明らかに修補ができない場合は最初から代金減額請求を行う場合もあるでしょう。

3.催告解除

これも追完請求に応じられなかった場合に使われるもので、買主が催告して契約解除する権利です。
この場合契約は最初からなかったことになるため、条件なしに売買代金が返還されます。

4.損害賠償

契約不適合責任以外でも聞くことのある言葉でしょう。
損害賠償では瑕疵担保責任でも認められていた権利です。

売主がわざと隠した欠陥を見つけたり売主の過失による損害を受けたりした場合に買主は損害賠償を請求できます。

□不動産売却と契約不適合責任ってセットなの？

1.セットだが免責は可能

民法において、契約不適合責任は任意規定と解釈されています。
任意規定とは、契約で別段の定めを置けば契約の内容を優先できる規定です。

任意規定であるということは、契約不適合責任は特約によって免責することが可能といえるでしょう。

2.免責の例外

とはいえ、全てにおいて免責が認められるわけではありません。

例えば売主が不適合だとを知っていて言わなかった場合。
実際は雨漏りの事実があるのにも関わらず雨漏りはしていないと偽って売却したような、売主が故意に黙っていたケースは、不誠実であり免責による保護に値しないと考えられます。

売主が設定、譲渡などの形で権利を変更し、その結果として不適合が生じた場合も同じように考えられるでしょう。

また、宅建業者が個人に売却する場合、立場の弱い消費者保護の観点から契約不適合責任を完全に免責することは認められていません。
理由は違いますがこれは宅建業者以外の事業者も同様で、消費者契約法の適用により免責は無効です。

最後に、新築住宅の場合も免責が認められていません。
これは品確法において別途定められている決まりです。

□契約不適合責任以外の責任である売主の義務って？

契約不適合責任を防ぐためには、事前に不都合な条件も伝え実際の住宅と契約内容を一致させる必要があります。
これを告知義務といい、不都合な条件、すなわち住宅にある瑕疵は、大きく分けて物理的瑕疵と心理的瑕疵のふたつに分けられます。

1.物理的瑕疵について

物理的瑕疵はわかりやすく、雨漏りしている、シロアリの被害がある、基礎がひび割れている、といった不備を示します。
これらは専門家に入ってもらえば正確にチェックしてもらえるため、誠実に対応していれば不適合責任が発生することは滅多にないでしょう。

2.心理的瑕疵について

心理的瑕疵は判断が難しいですが、よく言われるものは事故物件です。
不動産が本来の快適な住み心地を維持できない心理的な理由については個人差も大きいため、必ずしも提示されていないからといって不快な条件がないとは限りません。

□契約不適合の期間はいつまで？

最後に、不動産以外の契約不適合責任の期間についても触れましょう。

1.種類及び品質における契約不適合の場合

不動産物件も基本的にはここに当たります。
種類及び品質における契約不適合を知った場合、不適合を知ってから1年以内に売主へ通知することが求められます。

通知自体は1年以内に行わなければなりませんが、請求は1年が過ぎても通常の時効前であれば問題ありません。

2.数量及び権利における契約不適合の場合

数量や権利の契約不適合は見た目にも明らかなため、請求の時期によって不利益を被ることはありません。

そのため特別な時効は設定されておらず、権利が使えることを知ってから5年、権利が使えるようになってから10年の消滅時効通りです。

3.買い手が業者の場合

買い手が個人の場合とは異なり業者が買い手の場合、受領後すぐさま検査の必要があります。
検査で問題が見つかれば売主にすぐ通知するもの、とされるため、1年や5年といった事項は設定されていません。

□まとめ

契約不適合責任は買主を守るために売主に求められる責任ではありますが、ここで求められている責任とは不動産をよりよく引き渡すことではなく、不動産の状況を嘘偽りなく告知し誠実に取引をする責任です。

うっかり見逃したり思いもよらなかった不適合が後から見つかるケースも全くないとはいいませんが、もし不適合が後から見つかったとしても契約前から誠実に対応していればあまり買い主との仲がこじれず解決できる可能性も十分にあります。

免責利用も視野に入れる方も多いでしょうが、誠実に対応することを心掛けあまり重く受け止めすぎないのも契約不適合責任に対する一つの見方でしょう。

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