相続した不動産を3年以内に売却するメリット・デメリットとは？| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

相続によって不動産を相続したけれど、どうすればいいのか悩んでいませんか？ 特に、相続後3年以内という期限付きで売却を検討されている方も多いのではないでしょうか。 この期間は、税制優遇措置の適用を受けることができる重要な期間です。 今回は、相続後3年以内に不動産を売却するメリット・デメリットを解説し、取得費加算の特例と3000万円特別控除について、具体的な計算方法や注意点なども含めてご紹介します。 相続した不動産の売却でお困りの方は、ぜひ最後までお読みください。

相続した不動産・3年以内売却の税制優遇措置とは？

相続した不動産を3年以内に売却すると、税制上の優遇措置を受けることができる場合があります。
主なものは「取得費加算の特例」と「3000万円特別控除」の2つです。
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

取得費加算の特例とは？適用条件・計算方法・注意点

取得費加算の特例は、相続税を不動産の取得費に加算することで、譲渡所得税を軽減する制度です。
相続税の額が大きいほど節税効果も大きくなります。

1: 適用条件

相続または遺贈によって不動産を取得していること
相続税の申告がされていること
相続税の申告期限から3年以内に不動産を売却すること
相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内です。
そのため、取得費加算の特例を適用するには、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

2: 計算方法

取得費加算の特例を適用する場合の譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却代金 － (取得費 ＋ 売却費用 ＋ 相続税額)

例：

売却代金：8,000万円
取得費：4,000万円
売却費用：200万円
相続税額：800万円
取得費加算の特例を適用しない場合：
譲渡所得 = 8,000万円 － (4,000万円 ＋ 200万円) = 3,780万円
譲渡所得税（長期譲渡所得の場合、税率20.315%と仮定）：3,780万円 × 0.20315 = 767.9万円

取得費加算の特例を適用する場合：
譲渡所得 = 8,000万円 － (4,000万円 ＋ 200万円 ＋ 800万円) = 2,980万円
譲渡所得税：2,980万円 × 0.20315 = 604.6万円

この例では、取得費加算の特例によって約163.3万円の節税効果があります。

3: 注意点

取得費加算の特例と3000万円特別控除は併用できません。
どちらか有利な方を選択する必要があります。
確定申告が必要となります。
必要な書類は、確定申告書、不動産の取得費用がわかる資料、売却代金がわかる資料、売却費用がわかる資料、本人確認書類、登記事項証明書、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書などです。

3000万円特別控除とは？適用条件・計算方法・注意点

3000万円特別控除は、被相続人が居住していた住宅またはその敷地を相続人が3年以内に売却した場合に適用できる特例です。
譲渡所得から3000万円を控除できるため、節税効果が大きいです。
しかし、適用条件が厳しいため、注意が必要です。

1: 適用条件

昭和56年5月31日以前に建築されたこと
相続開始まで被相続人が居住していたこと
相続開始から3年以内に売却すること
第三者に売却すること
売却金額が1億円以下であること
耐震リフォーム済み、または建物を取り壊した状態で売却すること

2: 計算方法

譲渡所得 = 売却代金 － (取得費 ＋ 売却費用) － 3,000万円

例：

売却代金：8,000万円
取得費：4,000万円
売却費用：200万円
3000万円特別控除を適用しない場合：
譲渡所得 = 8,000万円 － (4,000万円 ＋ 200万円) = 3,780万円
譲渡所得税（長期譲渡所得の場合、税率20.315%と仮定）：3,780万円 × 0.20315 = 767.9万円

3000万円特別控除を適用する場合：
譲渡所得 = 8,000万円 － (4,000万円 ＋ 200万円) － 3,000万円 = 780万円
譲渡所得税：780万円 × 0.20315 = 158.1万円

この例では、3000万円特別控除によって約609.8万円の節税効果があります。

3: 注意点

適用条件を満たしていないと適用されません。
取得費加算の特例と併用できません。
確定申告が必要で、必要な書類は、確定申告書、不動産の取得費用がわかる資料、売却代金がわかる資料、売却費用がわかる資料、本人確認書類、登記事項証明書、譲渡所得の内訳書、売却代金が1億円以下であることを示す書類、耐震基準適合証明書（土地のみの売却の場合は不要）、被相続人居住用家屋等確認書などです。

取得費加算の特例と3000万円特別控除の使い分け

取得費加算の特例と3000万円特別控除は、どちらか一方しか適用できません。
どちらの特例が有利かは、相続税額、売却価格、取得費、売却費用などによって異なります。
具体的な数値を基に計算し比較検討する必要があります。
税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

相続不動産売却・3年以内売却のメリット・デメリット

3年以内の売却には、税制上のメリットだけでなく、その他のメリット・デメリットも存在します。

1: メリット

税制優遇措置の適用
早期に売却することで、管理費用や固定資産税などの負担を軽減できる
相続後の精神的負担を軽減できる
他の資産運用に資金を回せる

2: デメリット

急いで売却する必要があり、適正価格で売却できない可能性がある
売却準備に時間がかかる可能性がある
買い手が見つからない可能性がある

相続不動産売却の手続きと専門家への相談

相続不動産の売却手続きは複雑で、税金に関する知識も必要です。
スムーズに手続きを進めるためには、専門家のサポートを受けることが重要です。

1: 手続きの流れ

相続登記
遺産分割協議
不動産査定
売却活動
売買契約
決済

2: 専門家への相談

不動産会社、税理士、司法書士など、それぞれの専門家に相談することで、最適な売却方法を選択し、税金対策なども行うことができます。
特に、税制優遇措置の適用には専門的な知識が必要なため、税理士への相談が不可欠です。

まとめ

相続した不動産を3年以内に売却する場合、取得費加算の特例と3000万円特別控除といった税制優遇措置を活用できる可能性があります。
しかし、それぞれの特例には適用条件があり、併用することもできません。
そのため、どちらの特例が税負担を軽減できるのか、個々の状況に合わせて慎重に検討する必要があります。
また、相続手続きや不動産売却手続きは複雑なため、税理士や不動産会社などの専門家のサポートを受けることが重要です。
早めの相談で、よりスムーズに、そして有利な条件で売却を進めることができるでしょう。
専門家のアドバイスを得ながら、ご自身の状況に最適な方法を選択し、安心して不動産売却を進めていきましょう。
時間的な制約や手続きの煩雑さなどを考慮すると、専門家への相談は非常に有効な手段となります。
不安な点があれば、躊躇せず専門家にご相談ください。
福井・北陸周辺でお困りの方は一度当社にご相談ください。

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