空き家売却で更地にする？判断基準と注意点について解説| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

空き家、売却の検討を始めると、さまざまな課題に直面します。
その一つが、老朽化した建物の処理です。
解体して更地にするか、現状のまま売却するか。
どちらが良いのか迷う方も多いのではないでしょうか。

今回は、空き家売却における更地化のメリット・デメリット、そして更地化が推奨されるケースについて解説します。
高齢者の方々にとって、空き家売却は大きな決断となるでしょう。
この記事が、その決断の一助となれば幸いです。

空き家の売却における更地化のメリットとデメリット徹底解説

更地化による売却メリット

更地化による売却には、いくつかのメリットがあります。
まず、買い手にとって魅力的な点として、建物の修繕や解体費用、管理の手間といった負担がなくなることが挙げられます。
特に、老朽化が著しい建物や、雨漏り・シロアリ被害などの問題を抱える空き家では、更地化によってこれらのリスクを解消し、スムーズな売却を期待できます。
また、新築を計画している買い手にとって、更地はすぐに建築を始められるため、非常に魅力的な選択肢となります。
さらに、売主の立場からは、売却後の建物に関する責任(契約不適合責任など)から解放されるというメリットもあります。

更地化による売却デメリット

一方で、更地化にはデメリットも存在します。
最大のデメリットは、解体費用と整地費用が発生することです。
建物の構造や規模によって費用は大きく変動しますが、数十万から数百万円規模の費用が必要となる場合もあります。
また、建物を解体すると、固定資産税の住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、税額が上がる可能性があります。

ただし、必ずしも税額が増加するとは限りません。
場合によっては、更地化によって税額が下がるケースもあるため、税務署や税理士への相談が重要です。
さらに、再建築不可物件の場合、更地化によって土地の価値が著しく下がる可能性があります。
建築基準法や都市計画法、条例などの規制により、新たな建物を建築できないケースがあるため、事前に確認が必要です。

固定資産税への影響

固定資産税は、土地と建物の両方に課税されます。
更地化によって建物がなくなるため、建物の固定資産税はなくなりますが、土地の固定資産税は、住宅用地の軽減措置が適用されなくなることで、増加する可能性があります。
増加幅は、土地の評価額や地域によって異なりますが、場合によっては数倍に増加することもあります。
ただし、地域によっては、更地のほうが税金が安くなるケースもあります。
税額の変動については、税務署や税理士に相談して確認することが重要です。

解体費用と整地費用

更地化には、建物の解体費用と整地費用が必要です。
解体費用は建物の構造(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など)、規模によって大きく異なります。
一坪あたりの費用は、木造で4～5万円、鉄骨造で6～7万円、鉄筋コンクリート造で6～8万円程度が目安ですが、実際には会社によって費用が大きく異なる場合があります。
費用を比較検討することが大切です。
整地費用は、解体後の残土処理、整地作業などにかかる費用で、解体費用の3～5%程度が目安です。
解体会社によっては、解体と整地をセットで請け負う場合と、別々に請け負う場合があります。
契約前に内容をしっかりと確認しましょう。

再建築不可物件の場合の注意点

再建築不可物件とは、建築基準法などの規制により、建物を解体した後、新たに建物を建築することができない物件です。
建物の老朽化や周辺環境の変化などさまざまな理由で再建築不可となる可能性があります。
再建築不可物件を更地にして売却する場合、土地の価値は大きく下がる可能性があり、売却が困難になる可能性があります。
売却前に、再建築の可否を必ず確認しましょう。

特定空き家問題と更地化の関係

特定空き家とは、空き家対策特別措置法に基づき、放置することで周辺環境に悪影響を及ぼすおそれのある空き家として指定されたものです。
特定空き家に指定されると、所有者は行政から改善命令を受ける可能性があり、命令に従わない場合は強制解体や罰金が科せられる可能性があります。
建物の老朽化が著しい空き家は、特定空き家に指定されるリスクが高いため、更地化を検討する方が安全です。

空き家売却更地化がおすすめなケースと判断基準

立地条件が良い場合

立地条件が良い空き家は、更地化によって価値を高めることができます。
駅近、商業施設が充実しているなど、利便性の高い立地であれば、更地としての需要が高く、高価格での売却が期待できます。

建物の老朽化が著しい場合

老朽化が著しい建物は、修繕費用が高額になる可能性があります。
また、雨漏りやシロアリ被害などの問題を抱えている場合、買い手が見つかりにくい可能性があります。
このような場合は、解体して更地にする方が、売却しやすいケースが多いです。

耐震性が低い場合

耐震性が低い建物は、地震による倒壊リスクが高いため、買い手にとって大きな懸念材料となります。
耐震補強工事を行うこともできますが、費用が高額になる可能性があります。
耐震補強費用と解体費用を比較検討し、どちらが費用対効果が高いのかを判断する必要があります。

その他の更地化推奨ケース

・相続によって空き家になった場合、管理が困難な場合、更地化が有効な手段となる可能性があります。

・近隣住民からの苦情がある場合、更地化によって問題が解決する可能性があります。

更地化の前にすべきこと売却価格の査定

更地化を決定する前に、現状のまま売却した場合の価格と、更地にした場合の価格を比較検討することが重要です。
不動産会社に査定を依頼し、それぞれの価格を比較することで、更地化による費用対効果を判断できます。

まとめ

空き家売却における更地化は、メリットとデメリットを慎重に比較検討する必要があります。
解体費用や固定資産税の増加といったデメリットがある一方で、買い手が見つかりやすくなったり、売主の責任が軽減されたりするメリットもあります。
更地化が適切かどうかは、建物の状態、立地条件、費用対効果などを総合的に判断する必要があります。
高齢者の方々にとって、空き家売却は人生における大きな決断です。
専門家である不動産会社に相談し、最適な方法を選択することが重要です。
更地化の決定は、専門家のアドバイスを仰ぎ、慎重に進めることをお勧めします。
ご自身の状況に最適な方法を選択し、安心して売却を進めてください。

当社は福井・北陸周辺で、戸建てやマンションだけでなく、事業用物件や土地、さらには相続不動産や任意売却まで、幅広い売却ニーズに対応可能です。
専門知識を活かし、状況に応じた最適な売却プランを提案していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください

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