相続した空き家の売却控除で節税！適用条件と手続きの流れ| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

相続によって空き家を相続したけれど、売却する際にどれくらいの税金がかかるのか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
空き家には、売却益から最大3000万円を控除できる「空き家特例」という制度があります。

しかし、適用条件が複雑で、手続きも煩雑なため、どこに相談すればいいのか、何から始めたらいいのか迷ってしまう方もいるかもしれません。

今回は、空き家特例について、分かりやすく解説します。
少しでも不安を解消し、スムーズな売却を進めるためのお手伝いができれば幸いです。

空き家の売却控除の基礎知識

空き家特例とは何か

空き家特例とは、正式には「被相続人の居住用財産(空き家)にかかる譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれる制度です。
相続または遺贈によって取得した空き家を一定の条件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除することができます。
これは、相続税とは別に、所得税の計算において適用される控除です。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。
そのため、空き家特例が適用されると、税負担を軽減することができます。

控除額の上限と計算方法

控除額の上限は、原則として3000万円です。
ただし、相続人が3人以上いる場合は2000万円に減額されます。
控除額の計算は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得から、3000万円(または2000万円)を控除することで行われます。
取得費は、物件の購入価格や修繕費用などを含みます。
譲渡費用は、仲介手数料や登記費用など売却にかかった費用です。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用することもできます。

空き家特例の適用期限

空き家特例の適用期限は、令和9年(2027年)12月31日です。
ただし、令和6年(2024年)1月以降の売却については、耐震改修や建物の解体について、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに完了していれば特例を適用できます。
以前は譲渡前に完了する必要がありましたが、緩和されています。

空き家の売却控除を受けるための条件と手続き

空き家特例の適用要件を満たすには

空き家特例が適用されるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
まず、対象となるのは、相続または遺贈によって取得した、相続開始直前に被相続人が居住していた家屋です。
さらに、以下の条件も満たす必要があります。

・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物でないこと
・相続開始直前まで被相続人以外が居住していなかったこと
・相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売却すること
・売却代金が1億円以下であること(相続人が複数の場合も合算して1億円以下)
・他の特例の適用を受けていないこと
・売却先が親族など特別の関係者でないこと
・空き家を売却する場合、相続開始から売却まで事業、貸付、居住などに使用されていないこと。
また、譲渡時に一定の耐震基準を満たす必要があります。

・空き家を解体し、敷地を売却する場合は、相続開始から売却まで事業、貸付、居住などに使用されておらず、解体後に他の建物が建築されていない必要があります。

必要な書類と入手方法

空き家特例を適用するには、確定申告の際に必要な書類を提出する必要があります。
主な書類は以下の通りです。

・譲渡所得の内訳書
・売却した空き家の登記事項証明書(特定事項が明記されているもの)
・被相続人居住用家屋等確認書(市区町村長に申請して取得)
・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し(建物を売却する場合)
・売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることがわかる書類

登記事項証明書については、不動産番号等の明細書に不動産番号を記載することで、添付を省略できる場合があります。
国税庁が公開している「空き家特例チェックシート」を活用して、事前に確認することをお勧めします。

確定申告の手続きと流れ

確定申告は、必要書類を揃えて、税務署に提出します。
手続きは複雑なため、自身で対応が難しい場合は税理士への相談がおすすめです。

税理士への相談が必要なケース

空き家特例は適用条件が複雑なため、自身で手続きを行うのは困難です。
以下のような場合は、税理士への相談が特に推奨されます。

・適用要件の確認が難しい場合
・必要書類の収集や作成が困難な場合
・確定申告の手続きに不安がある場合
・他の税制との併用を検討する場合

よくある質問と注意点

・建物を売却後に取り壊しても適用を受けられますか？
現行制度では、敷地のみの売却の場合、解体後に売却する必要があります。
令和6年1月以降の売却については、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに解体すれば適用可能です。

・亡くなった人が老人ホームなど介護施設に住んでいた場合は適用を受けられますか？
相続開始直前に要介護認定または要支援認定を受けて介護施設に入居していた場合など、一定の要件を満たせば適用可能です。

・納税額がゼロ円でも確定申告は必要ですか？
はい、特例の適用を受けるためには、必ず確定申告が必要です。

まとめ

空き家特例は、相続によって取得した空き家を売却する際に、最大3000万円の税額控除を受けられる制度です。
しかし、適用条件や手続きが複雑なため、税理士への相談が不可欠なケースも多いです。

この記事で紹介した情報を参考に、自身でできる範囲の手続きを進めつつ、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることで、安心して空き家売却を進められるよう願っています。
適用要件を満たすかどうかの確認、必要書類の準備、確定申告の手続きなど、不明な点があれば、早めに税理士に相談することを強くお勧めします。
早期の相談は、税金対策の選択肢を広げ、より有利な結果を得ることに繋がります。
手続きの期限にも注意し、余裕を持って準備を進めていきましょう。

当社は福井・北陸周辺で、戸建てやマンションだけでなく、事業用物件や土地、さらには相続不動産や任意売却まで、幅広い売却ニーズに対応可能です。
専門知識を活かし、状況に応じた最適な売却プランを提案していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください

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